NHO

Innhold

Byutvikling Trondheim

Munkholmen troner som et litt utydelig Soria Moria slott. Vakkert. Og like uklar som rammebetingelsene for utvikling av byen.

Denne teksten forklarer hvordan folk, flyt og stabile forutsigbare rammevilkår er vesentlig for alle i en by - beboere, utviklere, entreprenører og alle andre - og hvorfor dette er grunnlaget for både sosiokulturelt mangfold, attraktivitet for byen, tilgang på god arbeidskraft for regionens næringsliv, og nok boliger til en fornuftig pris. Det er også NHO Trøndelags innspill i forbindelse med sak om utbyggingsrekkefølge i kommuneplanens arealdel (KPA)

NHO Trøndelag har 2.700 medlemsbedrifter, derav 48.000 årsverk i Trondheim: Byutvikling og boligpolitikk er viktig for NHO og våre medlemmer av disse overordnede årsakene:

FOLK

Bedriftene i Trondheim utgjør om lag 2/3 av et ekspansivt arbeidsmarked som har etterspurt om lag 1.200 flere ansatte i året, et tall som i årene fremover er forventet å ligge nærmere 1.500 flere ansatte. Disse 1.200 er altså en økning i antallet ansatte og kommer i tillegg til de rundt 2.000 som hvert år pensjonerer seg fra arbeidslivet i Trondheim og må erstattes. Den demografiske sammensetningen i Trondheim gjør at antallet pensjonister øker. Disse nyansatte, i nye stillinger og i stillinger som blir ledige på grunn av at andre forlater arbeidslivet, trenger et sted å bo. 

Et tilstrekkelig utbyggingstempo gir også bedre grunnlag for et sosiokulturelt mangfold i byen og bydelen. Dette vil man kunne legge til grunn vil bidra til byens attraktivitet som bostedskommune for folk bosatt i andre deler av landet. I motsatt fall vil byen og bydelene i stadig økende grad blir forbeholdt de med best betalte jobber, mens folk med under gjennomsnittlig inntekt i økende grad må pendle inn fra nabokommunene.

FLYT

Å bygge en arbeidsmarkedsregion hvor varer, tjenester og folk kan flyttes mest mulig tids-, energi- og klimaeffektivt vil bidra til bedre konkurransekraft. Når Trondheim, ifølge SSB, er i den unike posisjon at det ligger til rette for vekst både i antall arbeidsplasser og i antall innbyggere i perioden frem til både 2030 og 2050, bør det også legges til rette for at den utviklingen kan finnes sted. Alternativet er både sterkere konkurranse om arbeidskraften og at flere må pendle lenger for å løse arbeidsoppgaver innenfor Trondheim kommunes grenser.

FORUTSIGBARHET

Entreprenørene som bygge ut trenger stabile rammer for sin virksomhet. Dette gjør det også enklere for dem å opprettholde stabil byggeaktivitet og dermed en høy andel egne ansatte i faste og hele stillinger, men også å tilby innleieselskapene og dermed de innleide lange kontrakter. Kommunens viktigste bidrag i så måte er å sørge for at det er et tilstrekkelige antall ferdig regulerte tomter til at forskjellige utbyggere og entreprenører kan konkurrere i markedet både om bygging og salg men også slik at det markedet faktisk gjør mulig faktisk blir bygget. Det vil aldri kunne bli bygget for mange boliger fordi det ikke vil bli stilt kapital tilgjengelig til å bygge boliger folk ikke vil kjøpe.

Utviklere trenger stabile og forutsigbare rammer. All risiko prises inn i prosjektene, både teknisk-, markedsrisiko og politisk risiko. For kommersielle aktører som er vant med å arbeide i og å forstå markedsmessige forhold vil politisk risiko være et særskilt fordyrende element. En konsekvens av at Trondheim fremstår som et sted hvor det ikke er forutsigbart å dedikere menneskelige og økonomiske ressurser for utbyggere vil være at det blir bygget færre og dyrere boliger i byen. Slik vil også en uforutsigbar arealpolitikk også bli usolidarisk og bidra til større økonomiske forskjeller i byen. Nesten en av fire trondhjemmere leier bolig.

Om selve saksfremlegget i høringen om utbyggingsrekkefølge i KPA

Om forslaget vil vi innledningsvis peke på at kommunedirektørens saksfremlegg fremstår som et av de klareste angrepene mot Trondheims troverdighet som troverdig og forutsigbar partner og vertskap for byens næringsliv generelt og boligutviklere spesielt, man har sett de siste tyve år. Hele fremlegget vitner om en nærmest total mangel på forståelse for verdien av forutsigbarhet for bedrifter som jobber i et marked med svært lange ledetider og betydelige påløpte kostnader i mange tilfeller over flere tiår. Fremlegget gir heller ikke preg av noen utpreget forståelse av hvordan et marked fungerer og hvordan arealmangel bidrar til knapphet på noe som er helt avgjørende for individ, familier og samfunn, nemlig boliger til rett pris. Ei heller hvordan en attraktiv arealreserve i tilstrekkelig størrelse er grunnleggende for hvordan markedet får fungere med flere tilbydere i konkurranse med hverandre i alle bydelene, til nytte for kjøperne.

Overordnet vil NHO peke på at KPAen er et viktig instrument for å sikre at byen utvikler seg på en måte som sikrer sosial-, økologisk og økonomisk bærekraft. Men vi vil samtidig minne om at både kommunale og øvrige aktører får mest ut av egne og samlede ressurser når man trekker i samme retning. KPAen og arealplanarbeid for øvrig bør brukes til å mobilisere både grunneiere og utviklere til å allokere sine ressurser til å legge til rette for byens overordnede mål. Skal man oppnå dette er det avgjørende at kommunen fremstår som en troverdig, stabil og forutsigbar partner for øvrige partnere. Hvis ikke vil viljen hos andre aktører til å allokere menneskelige og finansielle ressurser til å jobbe for kommunens mål, svekkes og forsvinner. På dette grunnlag vil NHO sterkt fraråde at nye krav om utbyggingsrekkefølge i kommende KPA ikke negativt påvirker, utsetter eller stopper gjennomføring av vedtatte reguleringsplaner og at reguleringsplaner under behandling blir sluttført.

Overordnet er det viktig å peke på at svært lange ledetider, fra man starter prosessen til boliger er ferdigbygget gjør at Trondheim trenger en betydelig arealreserve for å legge til rette for bærekraftig vekst. Det bør også legges til rette for at boligvekst kan finne sted i flere byer samtidig og legges til rette for at markedet til enhver tid kan fungere ved at det også innen bydelene finnes flere utviklere med arealer tilgjengelig til bygging. Slik kan flere få råd til å bo i Trondheim.

Å foreslå å omregulere arealer regulert til boligformål og som ligger en 10 – 15 minutters busstur utenfor Trondheim sentrum til LNF-områder, fremstår i så måte ikke veldig seriøst fra kommunedirektørens side. Mangel på utbyggbart areal i og rundt storbyene og dermed et marked med begrenset tilbudsside er den viktigste driveren for økende ulikhet i formue mellom by og land og bidrar også til økende sosial ulikhet i Trondheim. Et marked styrt av etterspørselen ville gjøre det mulig for flere å komme tidlig inn på boligmarkedet og dermed virke sosiale utjevnende.

NHO mener kunnskapsgrunnlaget kunne tatt hensyn til forutsetninger, status og vedtak for vedtatte reguleringsplaner og offentlig infrastruktur vedtatt for flere bydeler i Trondheim. Herunder og ikke minst vurderinger av negative konsekvenser for igangsatte utbygginger og vedtatt infrastruktur og hvilke konsekvenser en utbyggingsrekkefølge i kommuneplanens arealdel vil få for likebehandling i forvaltningen og vedtak knyttet til utbygginger, skoler, veier, gang og sykkeltraseer, arbeidsplasser og idrettens vilkår for gjennomføring. NHO vil peke på at i gjeldene KPA så er eksempelvis mange av de store utfordringene for en effektiv og dynamiske bydel fra Moholt til kommunegrensen mot Malvik i realiteten løst. Ny Brundalsforbindelse som vil lette de trafikale utfordringene på Granås / Charlottenlund / Brundalen, ny skole og ny idrettsarena på Overvik og en bynær boligutvikling midt i kollektivtraseen på Rotvoll.

NHO mener videre at kriteriene i kunnskapsgrunnlaget i for stor grad vektlegger reiser mot sentrum som kun utgjør 13% av de daglige reisene. Kunnskapsgrunnlaget hensyntar ikke / i for liten grad vedtatte planer i bydelene og hvordan de påvirker folks reiser. NHO ber om at alle reiser iht Reisevaneundersøkelsen inkluderes og at planer i bydelene, eksempelvis for idrett og handel / bydelssentre og hvordan disse eventuelt kan slå positivt ut mot nullvekstmålet ved gjennomføring.

Vi mener også at omtalen av hva som er matjord og ikke og hvilke arealer som faktisk brukes / er egnet til produksjon av matkorn og lignende har et betydelig forbedringspotensial.